"빌라왕" 전세 사기 피해 막는 방법은?

전세사기 왜 당하고, 어떻게 막을까?

 

몇 달 전 수백 채의 빌라를 소유하고 있는 이른바 "빌라왕"이라는 사람이 세입자들이 전세기간이 끝났음에도 불구하고, 

보증금을 돌려주지 않아서 사회적으로 이슈가 된 바 있습니다.

 

피해액은 무려, 수십억에 달한다고 합니다.

사회초년생이나 노후자금을 사용한 사람들도 모두 피눈물을 흘리고 있는 실정입니다.

 

심지어 이중에는 HUG(주택도시보증공사) 전세보험에 가입했는데도 보증금을 못 돌려받는 경우가 생길 수 있어서 더욱 크게 사회적으로 문제가 되고 있습니다.

 

어떻게 사기를 쳤나?

빌라왕들은 소위 "깡통전세"라는 수법을 사용하여 사기를 쳤습니다.

자본 없이 갭투자를 한것이지요.

 

일단, 중개인들을 통해서 매매가격보다 높은 금액에 전세를 내놓습니다.

빌라의 경우 다양한 조건들 때문에 매매가격을 세입자들이 정확히 알기 어려운 것을 악용한 것이지요.

 

그리고 세입자의 보증금으로 집을 사고 나머지 차익을 얻는 것입니다.

문제는 계약이 만료될 때 이런 사람들은 보증금을 돌려줄 형편이 안되게 됩니다.

 

왜 사기를 막지 못했나?

1. 전세보증보험의 허점이 있었어요.

전세보증보험을 받기 위해서는 보증금과 선순위채권(근저당)의 합이 주택가격 이내여야 합니다.

빌라는 시세파악이 어렵기 때문에, 공시가격의 1.5배 까지를 주택가격으로 인정합니다. (지금은 1.4배)

 

그럼, 전셋값이 매매가와 비슷하거나 높아도 전세보증보험에 가입할 수 있게 된 겁니다.

위와 같은 사기수법이 가능한 이유죠.

 

또한, HUG의 경우도 계약당일 전입신고를 하지 않으면,

약관위반으로 보험료는 냈음에도 막상 보상을 받으려니 거절당한 사례도 속출하고 있습니다.

 

 

2. 집주인은 보증금을 돌려줄 형편이 안된다.

집주인은 이미 보증금을 갭투자하는 곳에 다썼기 때문에, 돌려막기를 하지 않는 이상 전세보증금을 되돌려 줄 수가 없습니다.

 

 

어떻게 사기를 예방할 수 있을까?

1. 시세를 정확히 알기 어려워도 융자/근저당과 보증금을 더한 금액이, 집 시세의 50% 미만인 것이 좋다.

등기부등본 [을]에서 근저당을 확인하는데, 경매에 넘어갈 수 있는 부분이다 보니 신중하게 보자.
50% 미만이면 경매에 넘어가서 유찰되더라도, 내 돈을 건질 수 있는 확률이 높다.

 

2. 전입신고는 계약당일 평일에 바로 해버리는 것이 좋다.

확정일자를 받아야 권리가 보장되기 때문이다.

 

3. 등기부등본 [갑]에 압류가 걸려 있다면 절대로 계약하지 마는 것이 좋다.

체납된 세금이 있는 경우이기 때문이다.

 

 

4. 아래 내용을 특약사항으로 꼭 넣자.

계약 후, 전입신고를 하더라도 다음날 00시부터 효력발생하기 때문에
그전에 집주인이 집을 담보로 하는 대출/근저당을 막아야 한다.

특약사항: 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지, 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다.
이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.